事業用不動産物件管理

建物のデザインやコンセプトは大切ですが、テナント様にとっては「集客できるかどうか」が事業の成否を左右します。インターネット全盛の時代であっても、看板スペースの有無は依然として重要視されています。柔軟に対応できる物件は、テナント誘致においても大きな強みとなります。

近年は新旧を問わず「定期借家契約」が増加しています。ただし、テナント様は内装工事を施す際、減価償却資産として扱うため、一般的に5〜7年程度の契約期間を希望されるケースが多く見られます。長期利用のニーズを見据えた契約設定が重要です。

入居時に既に設置されている造作や設備は、原則として家主様の資産とみなされます。そのため、維持管理や退去時の撤去責任を明確にするには、事前に「資産区分表」を作成しておくことが不可欠です。これを怠ると、過去のテナントが残した設備（例：袖看板）が落下し事故につながった場合、ビルオーナー様が責任を問われる恐れがあります。

契約面積は多くの場合「壁芯」で算出されますが、登記簿に記載される面積は「内法」であり、数値に差が生じることがあります。また、パイプスペースの取り扱いや階段下部分の算定方法などによって、貸主・借主の認識に食い違いが生じ、賃料トラブルに発展する可能性も。契約書には「リースラインと面積を明記した平面図」を添付しておくことをおすすめします。

テナント専有部分の天井裏や床下には、他フロアや隣接区画の配線・配管が通っている場合があります。水漏れや漏電といったトラブルが発生した際に迅速な対応ができるよう、必要箇所に点検口を設けることが重要です。特に、汚水槽や地下ピットがある場合は、埋設されてしまわないよう事前に説明を行い、契約図面にも明記する必要があります。

店舗物件の評価で最も重視されるのは「立地」です。立地が良ければ、築50年以上の建物でも相場並み、場合によっては相場以上の賃料で貸し出せるケースもあります。建て替えは魅力的に思えますが、建築費の高騰や借入コスト上昇を考えると、補強やリノベーションを行う方が収益性が高い場合があります。気になる物件がございましたら、お気軽にご相談ください。